[ITEM 2] QUESTION: Новобудови: чим ДДУ відрізняється від інших форм купівлі?
Купівля квартири на первинному ринку житла суттєво відрізняється від придбання вторинної нерухомості як з юридичної, так і з фінансової точок зору. За темою Новобудови серед потенційних покупців виникає безліч запитань про те, які документи регулюють відносини з девелопером і чому саме договір дольової участі став основним інструментом захисту прав громадян. Побудова грамотної стратегії купівлі житла зазвичай працює за відпрацьованою схемою:
Договір участі в дольовому будівництві, скорочено іменований ДДУ, є угодою, згідно з якою забудовник зобов'язується у передбачений строк побудувати багатоквартирний будинок і після отримання дозволу на введення в експлуатацію передати об'єкт дольового будівництва учаснику. Головна особливість ДДУ полягає в тому, що цей договір підлягає обов'язковій державній реєстрації в Росреєстрі. До моменту такої реєстрації угода юридично не вважається укладеною, що захищає покупця від подвійних продажів однієї й тієї самої квартири недобросовісними девелоперами.
Крім ДДУ, на ринку нерухомості можна зустріти інші форми залучення грошових коштів громадян, однак вони несуть у собі набагато більше ризиків. Історично поширеними, але небезпечними інструментами були попередні договори купівлі-продажу, договори інвестування, вексельні схеми та житлово-будівельні кооперативи. Ці альтернативні форми часто використовувалися девелоперами для обходу жорстких вимог Федерального закону № 214-ФЗ, що регулює дольове будівництво, що залишало покупців практично без юридичного захисту в разі банкрутства будівельної компанії.
Сучасне законодавство практично витіснило сірі схеми за рахунок впровадження ескроу-рахунків. Тепер при купівлі за ДДУ гроші покупця надходять не безпосередньо на рахунки забудовника, а депонуються на спеціальному банківському рахунку. Будівельна компанія зводить будинок на власні або позикові кошти банку, а забрати гроші дольщиків зможе тільки після того, як будинок буде добудований і хоча б одна квартира буде оформлена у власність.
Для правильного підходу до вибору та оформлення документів під час купівлі новобудови рекомендується дотримуватися такого алгоритму.