Новостройки: чем ДДУ отличается от других форм покупки?
Покупка квартиры на первичном рынке жилья существенно отличается от приобретения вторичной недвижимости как с юридической, так и с финансовой точек зрения. По теме Новостройки среди потенциальных покупателей возникает множество вопросов о том, какие документы регулируют отношения с девелопером и почему именно договор долевого участия стал основным инструментом защиты прав граждан. Построение грамотной стратегии покупки жилья обычно работает по отработанной схеме:
Договор участия в долевом строительстве, сокращенно именуемый ДДУ, представляет собой соглашение, согласно которому застройщик обязуется в предусмотренный срок построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику. Главная особенность ДДУ заключается в том, что этот договор подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. До момента такой регистрации сделка юридически не считается заключенной, что защищает покупателя от двойных продаж одной и той же квартиры недобросовестными девелоперами.
Помимо ДДУ, на рынке недвижимости можно встретить иные формы привлечения денежных средств граждан, однако они несут в себе гораздо больше рисков. Исторически распространенными, но опасными инструментами были предварительные договоры купли-продажи, договоры инвестирования, вексельные схемы и жилищно-строительные кооперативы. Эти альтернативные формы часто использовались девелоперами для обхода жестких требований Федерального закона № 214-ФЗ, регулирующего долевое строительство, что оставляло покупателей практически без юридической защиты в случае банкротства строительной компании.
Современное законодательство практически вытеснило серые схемы за счет внедрения эскроу-счетов. Теперь при покупке по ДДУ деньги покупателя поступают не напрямую на счета застройщика, а депонируются на специальном банковском счете. Строительная компания возводит дом на собственные или заемные средства банка, а забрать деньги дольщиков сможет только после того, как дом будет достроен и хотя бы одна квартира будет оформлена в собственность.
Для правильного подхода к выбору и оформлению документов при покупке новостройки рекомендуется придерживаться следующего алгоритма.